市“商转公”开始运转 可委托律师事务所办理

“市民可个人办理，也可委托律师事务所等贷款服务机构办理，这可能需要出点委托费用，但比较省心。”昨日是商业性住房贷款转公积金贷款业务（即“商转公”）开办以来的个工作日，记者从市住房公积金管理中心获悉，前来咨询“商转公”的市民不少，但目前该中心尚未接到申请。

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市住房公积金管理中心相关负责人称，这跟向中心申请前需要先向原商贷银行提出提前还贷有关系。目前，“商转公”服务指南已经出炉，市民申请可选择个人办理或委托办理两种方式，但申请“商转公”过程可能产生的费用则尚未公布。该负责人表示，部门正在研究，预计到11月15日能明确，届时将列出相应的收费清单。他同时就市民关注的热点问题进行解读。

问题1：哪些情况适合“商转公”？

房贷处于还款前期可考虑

“商转公”不仅可享受公积金的4.5%的低利率，且其贷款年限按办理时间计算，最长贷款不超过30年，因此，市民新申请的“商转公”贷款期限较原贷款期限得以延长，每月还款压力减少。

有些楼盘不支持公积金贷款，导致购房者买房时只能选择商业贷款，在交房后办理“商转公”则不受楼盘限制。尽管如此，上述负责人提醒，“商转公”不能盲目申请，要先看划不划算，也就是说，要算好账，还剩多少贷款，购房时利率多少，公积金贷款额度是多少，“商转公”后贷多少年等因素都必须考虑进去。

“商转公”贷款额度个人30万元、夫妻50万元。记者曾算过一笔账，在商贷执行基准利率6.5%的情况下，公贷50万元20年比商贷省利息13.9万元，公贷30万元20年比商贷省利息8.3万余元（详见《东江时报》10月23日A04版）。

上述负责人提供简单的判断方法，即如果市民的房贷处于还款前期，办理“商转公”也较为划算，但如果已经到还款期限后期，例如贷款25年还剩4年，那就不划算了。“因为银行在前几年一般贷款余额比较多，相应支付的利息也多，接下来商贷还款随着贷款本金余额的减少，利息额相应比较少，‘商转公’可享受的利息优惠也很少。”

另外，购房时享受了7折房贷优惠利率也不建议办理“商转公”，因公积金贷款利率接近于商业贷款基准利率的7折，“商转公”后并没有享受到更多的利率优惠。计划未来2、3年内提前还清贷款的也不建议办理“商转公”，因办理过程可能会产生担保费、违约费等费用，算下来不一定划算。

问题2：如何办理“商转公”？

可个人办理也可委托律师事务所

对比10月出炉的《关于开办商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知》，记者发现，刚出炉的“商转公”服务指南在办理流程、申请材料、受理地点上进行了细化。

对于怎么申请“商转公”的问题，该中心提出两种解决方法，一是个人自行办理，“向中心提交申请资料，到银行面谈，到房管局办理变更抵押登记手续，回受理点签合同等，都需要个人亲自办理。”上述负责人称，个人办理的方式需要往返多趟部门、中心、银行，比较费时费力。

另一种是委托贷款服务机构如律师事务所来办理，“选择这种方式，只需要在提交资料、签合同环节到受理点，相对较为省心省力，但就需要支付相应的委托费用。”

问题3：届时需要支付哪些费用？

担保费、查档费、抵押登记费、违约金等

办理“商转公”需要到银行提前还贷，如果当初商业贷款合同里有约定，提前还贷需收取违约金，则这笔费用需根据原商贷银行规定支付。“商转公”要求申请条件是首房首贷，所以需要到房管部门查档，产生查档费；赎楼过程会产生担保费，另外还有抵押登记费等。

上述负责人称，办理“商转公”涉及到房管等部门，市住房公积金中心正在与相关单位研究，预计到11月15日能明确收费情况，届时将列出相应的收费清单，让市民一目了然。

提醒：不足额缴存将影响“商转公”贷款额度

目前，市民办理“商转公”贷款额度为个人30万元，夫妻双方50万元，这意味着，并非每个人都能贷到这么多钱，如果不足额缴存公积金将影响“商转公”的贷款额度。

记者获悉，市住房公积金中心对足额缴存的判断是，是否按工资收入的缴存比例5%缴存公积金。例如，职工收入为5000元/月，则单位与个人缴存部分加起来必须达到500元/月，若少于500元，则表示不足额缴存，则在办理“商转公”时，申请额度受到影响。

例如，市民商业贷款还剩下35万元，若足额缴存公积金，办理“商转公”后，个人可贷30万元；若不足额缴存，则按（现月缴金额×12（月）×退休年龄减去现在年龄+公积金账户余额）×2的公式计算，若按此公式，个人获批核贷款20万元，则相当于自己需要提前还贷15万元。如此，申请“商转公”反而增加了临时压力。

“商转公”办理流程

（一）个人办理

1.申请人将整理好申请资料（含银行同意提前还贷书面证明）提交商转公贷款受理网点；

2.承办银行预约申请人面谈，并查验核对资料，对真实性、合法性进行查验。

3.承办银行将申请人相关信息录入电脑，并将相关纸质资料进行扫描；

4.公积金中心进行审核，并作出是否给予办理商转公贷款的决定。批准办理商转公贷款的，公积金中心发出《惠州市商转公贷款额度确认书》；不予办理的，告知原因并由承办银行将已提交的资料退回申请人；

5.申请人在《惠州市商转公贷款额度确认书》规定时间内到原商贷银行提前结清原商业贷款，赎回房产证，到房产局解除抵押登记。

6.承办银行复核贷款申请资料，并由申请人预签《住房公积金商转公借款合同》、并办理担保手续；

7.申请人自行到房产登记部门办理变更抵押登记手续，并将房产局收件回执、缴费单送回给公积金中心；公积金中心凭此到房产局领取他项权证。

8.公积金中心将房产证、他项权证送交承办银行收妥确认；

9.放款。

（二）委托贷款服务机构办理

1.贷款服务机构帮助申请人收集整理申请资料，并核对资料原件与复印件是否相符，并做好面谈笔录；

2.贷款服务机构将申请人相关信息录入电脑，并将相关纸质资料进行扫描；

3.公积金中心进行审核，并作出是否给予办理商转公贷款的决定。批准办理商转公贷款的，公积金中心发出《惠州市商转公贷款额度确认书》；不予办理的，告知原因并由贷款服务机构将已提交的资料退回申请人；

4.申请人在《惠州市商转公贷款额度确认书》规定时间内提前结清原商业贷款；

5.承办银行复核贷款申请资料，并由申请人预签 《住房公积金商转公借款合同》、并办理担保手续；

6.贷款服务机构代为办理变更抵押登记手续；

7.贷款服务机构将房产证、他项权证送交承办银行收妥确认；

8.放款。

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