惠州房贷“商转公”需7大条件方能转 征求意见中

市民呼唤已久的住房贷款“商转公”终于要落到实处了，贷款购房“商转公”业务或年内铺开。昨日，市住房公积金管理中心在官方网站上挂出《关于开办商业银行住房贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知(征求意见稿)》（以下简称《意见稿》），“首房首贷”成为申请住房商业贷款转为公积金贷款的必要条件，这意味着“商转公”主要惠及“首房首贷”的刚需人群。

《意见稿》规定，“商转公”贷款应符合住房公积金贷款的有关规定外，不得超过原商贷余额。这表示，“商转公”的额度为个人贷款30万元，夫妻联名购房50万元。并且“商转公”贷款期限和“商转公”住房房龄之和不得超过30年。

征求意见将截止至8月20日前，市民可传真到2731166或发送邮件至zdk@hzgjj.cn向公积金中心反馈意见。

有限制

暂仅限办理纯商贷转为纯公贷

政策：“商转公”须为首房首贷

《意见稿》指出，受限于技术因素，“商转公”贷款暂时仅限于办理纯商贷转为纯住房公积金贷款，待条件成熟后再开办组合贷款。目前住房贷款为组合贷款的，其商贷部分不能办理商转公贷款。

要申请“商转公”，需要满足7大条件，其中包括在本市商业银行申请贷款，并且所购房的房子在本市行政区域内；申请人及其配偶在本市未发生住房公积金贷款，且申请“商转公”贷款的住房系申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）惟一住房，即“首房首贷”；申请人提前偿还部分或者全部原商贷的申请，已经取得原贷款银行同意；申请人应当是申请商转公贷款住房的权利人；申请商转公贷款的住房已办出《房地产权证》，且该住房应仅为原商贷设定了抵押权（无其他抵押权人且无查封等权利限制情形）；申请人及其配偶在中国人民银行个人信用信息基础数据库中的个人信用报告，不超过3期；申请人同意提供不可撤销的履约担保手续。

解读：优先支持职工基本住房需求

“首房首贷”成为申请“商转公”的必要条件，市住房公积金管理中心相关科室负责人解释称，此举为了优先支持职工的基本住房需求。他称，惠州于1996年开办公积金贷款，绝大多数参缴公积金的职工在办理购房贷款时已享受了公积金贷款，有些职工还不止一次。但一部分近年来新参缴职工在参缴之前已办理了商业住房贷款，没有享受到公积金贷款，“商转公”可减轻这部分新参缴职工的供房负担。“目前，我市住房公积金贷款需求持续旺盛，贷款发放连年保持在高位，个贷率已经达到87%，因此，综合考虑历史和现实情况，我市开办商转公业务，只能优先支持职工的基本住房需求，也就是‘首房首贷’。”

要排队

实行排队受理制和轮候发放制

政策：首批受理商贷为2011年6月30日前

《意见稿》称，“商转公”实行排队受理制和轮候发放制。首批受理的商转公贷款申请人，为原商贷放款时间在2011年6月30日（含）前的职工。在首批申请基本办结后，再顺延受理原商贷放款时间在2011年7月1日后的申请人，第二批受理启动时间和范围另行通知。在存量商贷的商转公贷款申请基本办结后，取消排队受理制。

另外，当出现商转公贷款业务量剧增或者中心可贷资金额度不足等情形时，对商转公贷款的发放顺序按照轮候规则处理。商转公轮候规则综合考虑申请人及其配偶连续缴存住房公积金的时限、原商贷到期剩余时限、申请人及其配偶的信用状况等因素，具体规则由市住房公积金管理中心根据实际需要另行拟订发布执行。

解读：申请不超千笔基本不用排队

上述负责人称，现在公积金贷款放款属于正常状况，从今年上半年的总体放贷情况来看，银行受信贷紧缩影响，在审批资料齐全的情况下，公积金贷款放款速度比商贷速度还要快。中心估算，当申请“商转公”数量不超过1千笔时，基本不需要排队，但超过就要排队，因申请量难以确定，中心才按照原商贷放款时间进行分段受理。

对比

“商转公”模式哪种更适合您

根据《意见稿》，“商转公”贷款拟推行2种模式，分别为“先还后贷”和“以贷冲贷”，申请人可自主选择其中一种。但是无论哪种模式，还清商贷是首要条件。下面以市民罗先生为例，对比两种模式的优劣（暂不考虑个人贷款额超30万元，夫妻联名购房超50万元情况，如果是超出情况，还要求还贷者先还清超额部分）。

模式1 先还后贷

手续简便成本几十元

缺点：得先自筹资金还清商贷

2012年罗先生在金山湖片区购房了一套房子，当时在银行申请了30万元按揭贷款，期限20年，剩余贷款金额为27万元，剩余期限为18年。因此，如果罗先生选择“先还后贷”的模式办理“商转公”，首先要向市公积金中心申请“商转公”贷款，经中心审批同意并出具《惠州市商转公贷款额度确认书》后，罗先生自筹资金27万元还清商贷，然后到房地产主管机构办理房地产抵押权人变更手续，凭《惠州市商转公贷款额度确认书》等贷款材料办理住房公积金贷款手续，“商转公”贷款划入申请人（或共同申请人）账户。

上述负责人称，选择“先还后贷”模式办理“商转公”，置换成本只有抵押登记费用，目前该笔费用只需几十元。

模式2 以贷冲贷

适用于无法自筹资金还商贷者

缺点：要支出上万元的赎楼手续费

如果罗先生选择“以贷冲贷”模式办理“商转公”，则他要向市公积金中心申请“商转公”贷款，经中心审批同意并出具《惠州市商转公贷款额度确认书》，再到中心认可的担保公司办理商转公贷款担保手续。

担保公司先帮罗先生垫付剩余商贷金额27万元，划入罗先生还款账户，还清银行的住房按揭贷款，并监督罗先生还清商贷，再到房地产主管机构办理房地产抵押权人变更手续，商转公贷款划入担保公司账户还清垫付款项，并办理有关手续。

罗先生使用“以贷冲贷”方式，则多了赎楼的成本。上述负责人称，有条件自筹资金还清商贷的申请人可以选择“先还后贷”模式，贷款置换成本较低；不愿或不能自筹资金还清商贷的申请人可以选择“以贷冲贷”模式，但是贷款置换成本会高一些。据记者了解，在目前的抵押担保市场上，通过担保公司做的赎楼贷款，各项成本花销需上万元，如果是贷款20万元，则需要花1.8万元。

算账

商贷50万元30年

“商转公”可省31万利息

如果“商转公”贷款总额为50万元，还款年限30年，商业贷款基准利率为6.5%，按当前上浮10%，则商贷月供为3395.63（等本息），本息合计1222428.09元。如转换成公积金贷款，按当前公积金利率4.5％计算，则月供2533.43（等本息），本息合计912033.56元。如此，则月供少861.87多元，利息合计节省31万余元。

释疑

《东江时报》：如果婚前一方有房，婚后双方共同买房，此前都没有申请过公积金贷款，这种情况能不能申请商转公？

市住房公积金中心：不能。申请条件的第二条是申请人及其配偶在本市未发生住房公积金贷款，且申请商转公贷款的住房系申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）惟一住房，这种情况不算是惟一住房。

《东江时报》：如果申请“商转公”涉及提前还贷，与银行的协商是否能由市住房公积金中心来代为协商？

市住房公积金中心：市民与银行的购房合同受合同法约束，且产生关系的是市民和银行，因此协商还需由市民与银行进行。

支招

哪些情况不适合“商转公”

上述负责人表示，并不是所有的首房首贷都适用“商转公”，“是否申请“商转公”，主要看划不划算。”

情况1 享7折利率者

市民首先应该先对比一下个人贷款基准利率，国家调整基准利率和公积金贷款利率几乎同步，“我们测算过，如果商业贷款的利率打了7折，则跟公积金的利率相差不多，则没必要去申请商转公。”比如当前基准利率的7折计算，为6.55%×0.7＝4.585%，与目前的公积金贷款利率4.5%相较，只差一点点。

情况2 处于商贷末期者

其次，商转公还要考虑到原来商业贷款剩余年限问题，“如果还处于还款前期的商业贷款，转公则较为划算，如果已经到了还贷年限后期，如只有5年，那就不划算了，因为银行在前几年一般都把利息收完了，接下来商贷还款的利息额非常小，转公可享受的利息优惠也很少。”

情况3 准备近两三年提前还贷者

另外，如果近两三年准备提前还贷也不建议办理“商转公”。因为在“商转公”的办理流程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来商转公就一定不划算了。

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